|
ACEASTA LEGE SAU HOTARARE DE GUVERN S-AR
PUTEA SA NU MAI FIE VALABILA!
PENTRU
LEGEA nr.230/2007
APASATI AICI
Asociatiile de
proprietari
|
-
|
organizare si
functionare
|
H.G. 400 din 02/04/2003
Norme metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de
proprietari
Publicat in Monitorul Oficial al Romaniei nr. 311 din 08/05/2003
In temeiul art. 107 din Constitutie, al art. 22 din O.G. 85/2001 privind
organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, aprobata cu
modificari prin Legea 234/2002, si al art. 68 din Legea locuintei nr.
114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare,
Guvernul Romaniei adopta prezenta hotarare.
ARTICOLUL 1
Se aproba Normele metodologice privind organizarea si functionarea
asociatiilor de proprietari, prevazute in anexa care face parte
integranta din prezenta hotarare.
ARTICOLUL 2
Pe data intrarii in vigoare a prezentei hotarari se abroga: cap. IV "Administrarea
cladirilor de locuinte" si cap. V "Repartizarea cheltuielilor si
veniturilor rezultate din intretinerea, repararea si exploatarea
condominiilor", cu exceptia art. 90, din Normele metodologice pentru
punerea in aplicare a prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996,
aprobate prin H.G. 1.275/2000, publicata in M.Of. 690 din 22 decembrie
2000, cu modificarile ulterioare; Ordinul ministrului lucrarilor publice
si amenajarii teritoriului nr. 139/N/1997 pentru aprobarea Precizarilor
privind constituirea, inregistrarea si functionarea asociatiilor de
proprietari, publicat in M.Of. 338 bis din 2 decembrie 1997, precum si
orice alte dispozitii contrare.
ANEXA
NORME METODOLOGICE - privind organizarea si functionarea asociatiilor de
proprietari
Cap. 1. Dispozitii generale
Cap. 2. Administrarea condominiilor
Cap. 3. Repartizarea cheltuielilor si veniturilor rezultate din
intretinerea, repararea si exploatarea condominiilor
Cap. 4. Indrumarea metodologica a asociatiilor de proprietari
Cap. 5. Atestarea administratorilor - persoane fizice
Cap. 6. Dispozitii sanctionatorii, tranzitorii si finale
ANEXA 1 la normele metodologice - ACORD DE ASOCIERE (model)
ANEXA 2 la normele metodologice - STATUTUL Asociatiei de Proprietari
(model)
CAPITOLUL I
Dispozitii generale
ARTICOLUL 1
(1) Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispozitie
asociatiilor de proprietari si autoritatilor administratiei publice
centrale si locale a cadrului general pentru organizarea si functionarea
asociatiilor de proprietari, exploatarea si administrarea cladirilor -
blocuri de locuinte - condominii, precum si exercitarea controlului
financiar-contabil si gestionar asupra activitatii asociatiilor de
proprietari in aplicarea prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996,
republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, si ale O.G.
85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari,
aprobata cu modificari prin Legea 234/2002.
(2) In intelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuinte -
cladire - condominiu, denumit in continuare condominiu, se intelege o
proprietate imobiliara din care unele parti sunt proprietati individuale,
reprezentate din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat cea de
locuinta, iar restul, proprietate comuna indiviza. Prin asimilare, poate
fi definit condominiu si un tronson, cu una sau mai multe scari, din
cadrul cladirii de locuit, in conditiile in care se poate delimita
proprietatea comuna.
ARTICOLUL 2
(1) In scopul reprezentarii si sustinerii intereselor comune ale
proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate in proprietate
comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un condominiu, proprietarii
locuintelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta se
pot constitui in asociatii de proprietari cu personalitate juridica.
(2) Asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de
reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu
personalitate juridica, nonprofit, infiintata in conditiile prevazute de
lege.
ARTICOLUL 3
Asociatiile de locatari din cladirile ale caror apartamente au fost
dobandite in proprietate in conditiile legii si care nu au fost
reorganizate in asociatii de proprietari au obligatia sa se reorganizeze
potrivit prevederilor legale.
ARTICOLUL 4
Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale
sectoarelor municipiului Bucuresti, prin compartimentele specializate
din aparatul propriu, sprijina asociatiile de proprietari pentru
infiintare, organizare si functionare, pentru realizarea scopurilor si
sarcinilor ce le revin, in conformitate cu prevederile legale in vigoare,
sprijinind totodata asociatiile de locatari pentru a se transforma si a
se reorganiza in asociatii de proprietari.
CAPITOLUL II
Administrarea condominiilor
ARTICOLUL 5
(1) Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate in
conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) si angajate cu contract
individual de munca ori cu conventie civila de prestari de servicii sau
de persoane juridice specializate, cu care se incheie un contract de
administrare, potrivit hotararii adunarii generale a proprietarilor.
Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si
profesionale acceptate de proprietarul cladirii sau de reprezentantul
legal al acestuia.
(2) Obligatiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum
si cele stabilite prin contractul incheiat cu proprietarul sau cu
reprezentantul legal al acestuia.
(3) Pentru administrator sau, dupa caz, persoana fizica gestionara a
bunurilor si mijloacelor banesti ale asociatiei de proprietari
prevederile Legii 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea
de garantii si raspunderea in legatura cu gestionarea bunurilor
agentilor economici, autoritatilor sau institutiilor publice, cu
modificarile ulterioare, se aplica in mod corespunzator.
(4) Suma ce constituie garantia materiala se depune in contul asociatiei
de proprietari respective si se restituie la data incetarii contractului
sau conventiei incheiate cu administratorul.
ARTICOLUL 6
(1) Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea cladirilor in
scopul pentru care au fost construite, in conditiile mentinerii pe toata
perioada de existenta a performantelor functionale, tehnice si
calitative pentru care acestea au fost realizate.
(2) In acest scop activitatea de administrare a condominiului trebuie sa
asigure:
a) mentinerea in siguranta a cladirii potrivit prevederilor legale si
aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in cladire
despre starea acesteia din punct de vedere al sigurantei la actiuni
seismice;
b) functionarea in bune conditii a tuturor instalatiilor si partilor de
constructii ale imobilului;
c) aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in cladire
despre conditiile generale de functionare a instalatiilor si dotarilor
cladirii, precum si despre regulile de folosire a instalatiilor si
dotarilor care se utilizeaza in comun;
d) stabilirea conditiilor in care pot fi realizate serviciile de
intretinere si de reparatii curente ale elementelor de constructii si
instalatii ale cladirii, atat la partile comune, cat si la cele folosite
in exclusivitate, care pot perturba folosinta normala a partilor comune;
e) aducerea la cunostinta, prin afisare la loc vizibil, tuturor
persoanelor care locuiesc in cladire despre modul de stabilire a
cheltuielilor curente pentru functionarea si intretinerea cladirii,
precum si a cheltuielilor ce decurg din alte plati efectuate, inclusiv
cele pentru reparatia capitala a cladirii - constructii si instalatii.
Lista de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de
proprietari, care se afiseaza, se intocmeste conform prevederilor
Normelor metodologice privind organizarea si conducerea contabilitatii
in partida simpla de catre persoanele juridice fara scop lucrativ,
aprobate prin Ordinul ministrului finantelor publice nr. 2.329/2001,
publicat in M.Of. 20 din 15 ianuarie 2002;
f) preluarea sau reconstituirea cartii constructiei potrivit
prevederilor legale si evidentierea tuturor modificarilor aduse, in
conditiile legii, la partile comune ale cladirii.
(3) Schimbarea destinatiei locuintelor si/sau a spatiilor cu alta
destinatie decat cea de locuinta, situate in cladiri colective, se poate
face numai cu acordul proprietarului cladirii sau al asociatiei de
proprietari si, in mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care
se invecineaza pe orizontala si pe verticala, indiferent daca
proprietarul care intentioneaza sa faca aceasta schimbare este sau nu
este membru al asociatiei de proprietari.
ARTICOLUL 7
Asociatiile de proprietari se constituie prin hotararea a cel putin
jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor
cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul unui condominiu.
ARTICOLUL 8
(1) In cladirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scari se pot
constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson sau scara, daca
proprietatea comuna aferenta tronsonului ori scarii poate fi delimitata
si daca este posibila repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau
pe scari.
(2) Asociatiile de proprietari se pot constitui potrivit alin. (1) prin
hotararea adunarii generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu
privire la delimitarea efectiva a partilor de proprietate comuna care se
preiau in administrare de respectiva asociatie de proprietari si cu
privire la obligatiile si drepturile legale care vor continua sa ramana
in sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Pentru a se stabili daca este posibila defalcarea tehnica a
consumurilor si repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe
scari, precum si modalitatea acestei defalcari/repartizari, se va
solicita avizul furnizorilor de servicii implicati - electricitate, gaze
naturale, apa sau altele asemenea - cu privire la posibilitatile tehnice
de furnizare a utilitatilor pe tronsoane sau pe scari.
(4) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeaza si
raporturile cu celelalte asociatii de proprietari constituite in cladire.
ARTICOLUL 9
(1) Anterior adunarii de constituire, proprietarii din cladirile cu mai
multe apartamente se pot intruni pentru a hotari cu privire la
infiintarea asociatiei de proprietari sau la transformarea asociatiei de
locatari in asociatie de proprietari. Totodata vor hotari si cu privire
la persoana fizica sau juridica insarcinata cu intocmirea acordului de
asociere si a statutului, cu privire la termenul de finalizare a
acestora si la data de convocare a adunarii de constituire. Hotararea
proprietarilor se consemneaza intr-un procesverbal care se semneaza de
toti cei prezenti.
(2) Cu cel putin 10 zile inaintea datei fixate pentru adunarea de
constituire proprietarii se convoaca prin afisare intr-un loc vizibil.
(3) Adunarea de constituire a asociatiei de proprietari este legal
intrunita in cvorumul prevazut la art. 7.
(4) Hotararea privind infiintarea asociatiei de proprietari poate fi
luata cu votul a cel putin doua treimi din numarul proprietarilor
prezenti, dar nu mai putin de jumatate plus unu din numarul
proprietarilor locuintelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat cea
de locuinta din cadrul cladirii, scarii sau tronsonului respectiv, dupa
caz.
(5) Daca nu este intrunit cvorumul, o noua convocare va avea loc dupa
cel putin 5 zile de la data primei intalniri, in conditiile prevazute la
alin. (1). In cazul in care nici la a doua convocare nu se poate lua
hotararea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia
convocare, dupa cel putin 5 zile de la data celei de-a doua; in acest
caz, hotararea privind infiintarea asociatiei de proprietari poate fi
luata cu votul a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor
prezenti, dar nu mai putin de o treime din numarul proprietarilor.
(6) In adunarea de constituire se prezinta si se adopta statutul
asociatiei de proprietari, in care se vor cuprinde precizari cu privire
la:
a) denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale
asociatiei de proprietari;
b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari;
c) mijloace materiale si banesti de care poate dispune asociatia de
proprietari; venituri si cheltuieli;
d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obligatiile acestora;
e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul
asociatiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari;
g) conditiile in care se dizolva asociatia de proprietari;
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relatii
contractuale, penalizari, daca adunarea generala a proprietarilor a
adoptat sistemul propriu de penalizari, in conditiile legii.
ARTICOLUL 10
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociatiei de
proprietari se consemneaza intr-un proces-verbal intocmit in doua
exemplare originale, semnate de toti proprietarii care si-au dat
consimtamantul. Procesul-verbal constituie anexa la acordul de asociere.
(2) Proprietarii isi dau consimtamantul, de regula, in adunarea de
constituire; in cazul proprietarilor absenti consimtamantul poate fi
exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal prevazut la alin. (1),
in termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de
constituire, conform art. 9 alin. (3) sau (4), dupa caz.
(3) In cazul in care vreun proprietar nu poate semna se va consemna ca
acesta si-a dat consimtamantul si se face mentiune despre cauza acestei
imposibilitati.
ARTICOLUL 11
Acordul de asociere se redacteaza pe baza procesului-verbal al adunarii
de constituire si va cuprinde numele, prenumele si domiciliul
proprietarilor, individualizarea proprietatii potrivit actului de
proprietate, dupa caz, respectiv contractului de vanzare-cumparare,
contractului de construire si procesului-verbal de predare-primire,
contractului de schimb sau contractului de donatie, enumerarea si
descrierea partilor aflate in proprietatea comuna si cotaparte din
proprietatea comuna ce revine fiecarui apartament sau spatiu cu alta
destinatie decat cea de locuinta..
ARTICOLUL 12
Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care
nu au fost prezenti la adunarea de constituire si care nu si-au dat
consimtamantul in conditiile prevazute la art. 10 se face la cererea
acestora, prin inscrierea datelor prevazute la art. 11 intr-un act
aditional la acordul de asociere, incheiat cu proprietarul interesat,
fara alte formalitati.
ARTICOLUL 13
In cadrul adunarii de constituire a asociatiei de proprietari, in baza
statutului adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv si o
comisie de cenzori si vor hotari numarul membrilor acestora, precum si
durata mandatelor lor.
ARTICOLUL 14
Asociatia de proprietari poate delega, prin contract, atributiile
comisiei de cenzori privind controlul financiar-contabil si gestionar
unor persoane fizice sau juridice specializate.
ARTICOLUL 15
(1) Comitetul executiv va fi condus de un presedinte, care va fi
desemnat in persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi
la alegerea comitetului executiv. Acesta reprezinta asociatia de
proprietari in raporturile cu autoritatile si cu institutiile publice,
precum si cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care asociatia de
proprietari are relatii.
(2) In cazul imposibilitatii de exercitare a atributiilor de catre
presedinte, acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte
desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.
ARTICOLUL 16
Cererea de acordare a personalitatii juridice, impreuna cu copiile de pe
procesul-verbal al adunarii de constituire, de pe acordul de asociere si
de pe statutul asociatiei de proprietari, precum si, daca este cazul, cu
avizele prevazute la art. 8, se depun de persoana imputernicita de
proprietarii asociati la organul financiar local in a carui
circumscriptie teritoriala se afla cladirea.
ARTICOLUL 17
Dupa infiintarea asociatiei de proprietari aceasta se identifica prin
denumire, adresa condominiului, incheierea judecatorului delegat si
codul fiscal al asociatiei. Actele care emana de la asociatiile de
proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
ARTICOLUL 18
(1) Asociatia de proprietari adopta hotarari in adunarea generala, care
se tine obligatoriu cel putin o data pe an, de regula, in primul
trimestru, si la care au dreptul si obligatia sa participe toti membrii
sai. Adunarea generala este alcatuita din toti membrii asociatiei de
proprietari.
(2) Pentru situatii speciale, adunarea generala a asociatiei de
proprietari poate fi convocata oricand de catre comitetul executiv sau
de catre membri ai asociatiei care detin in total cel putin 20% din
cotele de proprietate.
(3) Toti proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricarei
adunari generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 10 zile
inainte ca aceasta sa aiba loc.
(4) Asociatia de proprietari poate adopta hotarari, daca majoritatea
membrilor sunt prezenti personal sau prin reprezentant. Daca nu este
intrunit cvorumul, adunarea va fi suspendata si reconvocata. La adunarea
reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de
proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate prin votul
majoritatii membrilor prezenti. Dovada convocarii membrilor asociatiei
de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociatiei si
convocatorul semnat de acestia.
(5) Adunarea generala a asociatiei de proprietari analizeaza
principalele aspecte si adopta hotarari cu privire la:
a) activitatea de administrare si de intretinere a condominiului,
aprobarea lucrarilor de reparatii capitale si reparatii curente ce
urmeaza a se efectua in cursul anului, derularea contractelor incheiate
cu agentii economici furnizori ai serviciilor de care aceasta
beneficiaza, precum si modul de realizare a obligatiilor pe care
asociatia de proprietari le are fata de persoanele juridice sau fizice
cu care are relatii;
b) expertizarea tehnica a cladirilor care prezinta niveluri insuficiente
de protectie la actiuni seismice, degradari sau avarieri si a lucrarilor
de interventie/consolidarilor, potrivit legislatiei in vigoare;
c) bugetul de venituri si cheltuieli; stabilirea cotelor de participare
pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil in
cladire, pentru persoanele care locuiesc temporar, aflate in vizita, sau
care presteaza activitati gospodaresti in timpul zilei de minimum 15
zile pe luna; stabilirea perioadei minime de la care proprietarii,
respectiv chiriasii, pot solicita, in scris, scutirea de la plata
cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe
luna; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare si de
intretinere a cladirii; modul de folosire a fondurilor proprii; prin
prestare de activitati gospodaresti se intelege ajutorul pe care il
primesc membrii asociatiei de proprietari din partea unor persoane
straine de asociatie, care ajuta la gospodarire, respectiv curatenie,
gatit, cresterea copiilor, paza apartament si altele asemenea;
d) modul de folosire a spatiilor comune si, in unele cazuri, schimbarea
destinatiei unor asemenea spatii.
Schimbarea destinatiei acestor spatii nu se va putea face decat cu
acordul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari si, in mod
obligatoriu, cu acordul celor direct afectati din vecinatate, atat pe
orizontala, cat si pe verticala;
e) activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoana
fizica atestata in conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) si
angajata cu contract individual de munca sau cu conventie civila de
prestari de servicii ori persoana juridica specializata, cu care se
incheie un contract de administrare;
f) conditiile de angajare a administratorului prin prezentarea si
analiza dosarului de angajare a acestuia sau, dupa caz, a contractului
de administrare ce urmeaza a fi incheiat cu o persoana juridica
specializata;
g) cuantumul garantiei materiale care trebuie depusa de catre
administrator;
h) alegerea comisiei de cenzori, precum si stabilirea sarcinilor
detaliate ale membrilor acesteia;
i) numarul si functiile persoanelor necesare pentru administrarea si
gospodarirea cladirii, functiile care se remunereaza, cuantumul si
modalitatea de actualizare a remuneratiilor;
j) activitatea comitetului executiv si a presedintelui;
k) rotunjirea la leu a contravalorii obligatiilor de plata.
(6) Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari privind
buna intretinere si exploatare a condominiului sunt obligatorii si
pentru proprietarii din acelasi condominiu care nu sunt membri ai
asociatiei.
(7) Pentru adoptarea hotararilor asociatiei de proprietari se vor avea
in vedere urmatoarele:
a) votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cotaparte din
proprietatea comuna;
b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un
alt reprezentant care are o imputernicire semnata de proprietarul in
numele caruia voteaza;
c) un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta cel mult inca
un membru absent, prin imputernicire scrisa;
d) in cazul unui vot paritar, votul presedintelui este decisiv.
ARTICOLUL 19
(1) Comitetul executiv, format dintr-un numar de 3-11 membri stabiliti
de adunarea generala dintre membrii asociatiei de proprietari, asigura
ducerea la indeplinire a hotararilor adunarii generale si actioneaza
operativ in legatura cu:
a) activitatea curenta de administrare si de intretinere a condominiului;
repartizarea lunara a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din
condominiu, incheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea
serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului;
angajarea personalului de administrare, intretinere si curatenie,
potrivit legii, si aprobarea cheltuielilor curente;
b) constatarea prin inspectii periodice si stabilirea masurilor necesare
care sa asigure functionarea in bune conditii a partilor comune ale
condominiului, a constructiilor si instalatiilor, precum si in locuinte
sau in spatiul cu alta destinatie decat cea de locuinta, cu respectarea
prevederilor art. 23 lit. f) din Statutul asociatiei de proprietari (anexa
2), pentru a constata daca instalatiile sunt in stare buna de
functionare si nu produc pierderi prin neintretinerea corespunzatoare a
acesteia, constatari care se vor inscrie intr-o fisa de inspectie care
se va depune la presedintele asociatiei de proprietari;
c) problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari, luand
masuri pentru rezolvarea lor;
d) organizarea adunarilor generale, precum si a altor actiuni stabilite
de adunarea generala.
(2) Comitetul executiv al asociatiei de proprietari pregateste si supune
spre aprobare adunarii generale bugetul anual de venituri si cheltuieli.
(3) Dupa aprobarea bugetului de venituri si cheltuieli comitetul
executiv va urmari derularea acestuia in conditiile legii.
ARTICOLUL 20
(1) Presedintele asociatiei de proprietari este ales, prin votul
adunarii generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari urmareste si asigura
respectarea statutului si a hotararilor asociatiei de proprietari,
realizarea contractelor angajate de aceasta, indeplinirea in conditiile
legii a prevederilor bugetului de venituri si cheltuieli, respectarea de
catre asociatia de proprietari a ordinii publice si a reglementarilor
autoritatilor publice centrale si locale.
(3) Presedintele asociatiei de proprietari convoaca si conduce sedintele
de lucru ale comitetului executiv si ale adunarii generale.
(4) Presedintele asociatiei de proprietari angajeaza prin semnatura sa
asociatia de proprietari in relatiile acesteia cu tertii.
(5) Presedintele asociatiei de proprietari pastreaza si urmareste
tinerea la zi a cartii tehnice a constructiei, precum si celelalte
documente privitoare la activitatea asociatiei de proprietari.
ARTICOLUL 21
(1) Comisia de cenzori urmareste si asigura respectarea legalitatii in
administrarea bunurilor materiale si a fondurilor financiare ale
asociatiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care
au cunostinte de specialitate si experienta in domeniile financiar,
economic si/sau juridic si care nu fac parte din comitetul executiv.
(3) Comisia de cenzori isi alege la prima reuniune presedintele din
randul membrilor ei.
(4) Atributiile comisiei de cenzori sunt urmatoarele:
a) verificarea executiei bugetare;
b) verificarea si validarea documentelor si a angajamentelor de plata;
c) urmarirea depunerii in contul curent al asociatiei de proprietari a
numerarului care depaseste plafonul de casa;
d) verificarea trimestriala a gestiunii asociatiei de proprietari;
e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contributie la
cheltuielile curente si constituirea fondurilor speciale ale asociatiei
de proprietari, in conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5);
f) verificarea lunara a situatiei de incasari si plati;
g) controlul inopinat al incasarilor si al platilor;
h) verificarea lunara a situatiei soldurilor elementelor de activ si de
pasiv.
(5) Comisia de cenzori prezinta in fata adunarii generale a
proprietarilor, o data pe an, raportul asupra activitatii sale.
(6) Asociatiile de proprietari au obligatia sa organizeze si sa conduca
contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr.
82/1991, republicata in M.Of. 629 din 26 august 2002, in partida dubla
sau in partida simpla, prin optiune, potrivit hotararii adunarii
generale a asociatiei de proprietari.
(7) Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea
contabilitatii in partida dubla aplica Planul de conturi pentru
persoanele juridice fara scop lucrativ si normele metodologice de
utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finantelor nr.
1.591/1998, cu modificarile ulterioare.
(8) Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea
contabilitatii in partida simpla aplica prevederile Normelor
metodologice privind organizarea si conducerea contabilitatii in partida
simpla de catre persoanele juridice fara scop lucrativ, aprobate prin
Ordinul ministrului finantelor publice nr. 2.329/2001.
ARTICOLUL 22
(1) Activitatea de management de proprietate si management financiar se
asigura fie de persoane fizice angajate prin contracte individuale de
munca sau prin conventii civile de prestari de servicii, fie de persoane
juridice, prin contracte de administrare, in functie de hotararea
adunarii generale a proprietarilor.
(2) Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat dintre membrii
asociatiei sau dintre alte persoane cu cunostinte profesionale si
atestat de catre o comisie formata din 5 membri, specialisti in domeniul
financiar-contabil si al legislatiei muncii, constituita de consiliul
local prin hotarare.
(3) Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului
prin:
a) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu
furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea si intretinerea
condominiului (inclusiv instalatiile si echipamentele aflate in
proprietate comuna), derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
b) urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata
contractului; intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea
cladirii si a instalatiilor acesteia; asigurarea punerii in siguranta a
cladirii potrivit prevederilor legale, evidentierea in cartea tehnica a
cladirii a tuturor modificarilor aduse, in conditiile stabilite de
statut si de legile in vigoare, la partile comune ale condominiului;
c) raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor
proprietatii comune, de mijloacele materiale ale asociatiei de
proprietari si de utilizarea in bune conditii a acestora;
d) procurarea mijloacelor materiale necesare intretinerii si
reparatiilor curente ale elementelor proprietatii comune, raspunderea
asupra integritatii acestora;
e) instiintarea comitetului executiv al asociatiei de proprietari si
luarea masurilor necesare pentru efectuarea la timp si eficient a
lucrarilor de intretinere si reparatii;
supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea
lucrarilor de intretinere si reparatii aprobate de adunarea generala a
asociatiei de proprietari;
f) angajarea si urmarirea realizarii contractelor cu persoane fizice sau
juridice pentru: reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din
proprietatea comuna, activitati sociale si alte tipuri de activitati. In
contractele privind reparatiile se vor prevedea clauze referitoare la
perioada de garantie a lucrarilor executate conform normativelor tehnice
in vigoare;
g) verificarea contractelor de inchiriere intre asociatia de proprietari
si persoane fizice sau juridice care folosesc spatii ori elemente din
proprietatea comuna. Daca aceste contracte nu exista administratorul ii
instiinteaza pe cei in cauza, punandu-le in vedere ca in termen de 30 de
zile lucratoare sa incheie contracte cu asociatia de proprietari;
h) supravegherea executiei lucrarilor de reparatii si intretinere si
participarea la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura
efectuarea de plati corespunzatoare stadiului lucrarii;
i) controlul personalului angajat de asociatia de proprietari pentru
curatenie, incarcarea si evacuarea gunoiului menajer si alte activitati,
cu privire la indeplinirea obligatiilor contractuale si, in caz de
incalcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
j) inspectarea, in conformitate cu prevederile art. 23 lit. f) din
Statutul asociatiei de proprietari (anexa 2), referitor la drepturile
proprietarilor din condominiu, a proprietatii individuale in vederea
inlaturarii defectiunilor aparute la instalatiile de folosinta comuna si
a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificata a
cheltuielilor asociatiei de proprietari. Daca se constata defectiuni la
instalatiile apartinand proprietatii individuale - apartament sau spatii
cu alta destinatie decat cea de locuinta -, se instiinteaza proprietarul
asupra obligatiei acestuia de a remedia defectiunile;
k) citirea, lunar sau periodic, in functie de hotararea adunarii
generale a asociatiei de proprietari, a indexului contoarelor
individuale apartinand proprietarilor si inscrierea sau verificarea
inscrierii acestuia in fisa de apartament, cu conditia ca acestea sa fie
montate cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari si al
furnizorului de utilitati;
l) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in
condominiu;
m) aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in
condominiu despre conditiile generale de functionare a instalatiilor si
dotarilor cladirii, precum si despre regulile de folosire a
instalatiilor si dotarilor care se utilizeaza in comun;
n) stabilirea conditiilor in care pot fi realizate serviciile de
intretinere si de reparatii curente ale elementelor de constructii si
instalatii ale condominiului, atat la partile comune, cat si la cele
folosite in exclusivitate, care pot perturba folosinta normala a
partilor comune;
o) intocmirea listelor lunare de plati;
p) aducerea la cunostinta tuturor proprietarilor care locuiesc in
condominiu despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru
functionarea si intretinerea condominiului, precum si a cheltuielilor
care decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia
capitala a condominiului; introducerea la plata consumurilor si a
persoanelor care locuiesc temporar sau presteaza activitati gospodaresti,
care depasesc limita minima de sedere in condominiu prevazuta de
hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari, conform
procesului-verbal consemnat in registrul asociatiei de proprietari.
Constituie obligatie din partea proprietarilor sa anunte, tot prin
cerere, numarul persoanelor care locuiesc temporar, venite in vizita,
sau care presteaza activitati gospodaresti conform prevederilor art. 18
alin. (5) lit. c).
Persoanele care locuiesc temporar sau presteaza activitati gospodaresti
pot fi constatate si vizual sau la sesizarea altor persoane;
r) propune presedintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la
sesizarea altor persoane, anularea cererii de scutire a cheltuielilor
privind consumurile atunci cand se constata ca solicitantul nu a anuntat
in timp util modificarea datelor inscrise in respectiva cerere;
s) sesizarea comitetului executiv in vederea somarii restantierilor la
plata cheltuielilor comune si aplicarea procedurii de recuperare a
restantelor cu penalizarile aferente;
t) calcularea si incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de
adunarea generala a asociatiei de proprietari.
(4) Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, in
conditiile legii. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru
conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile
pot cumula si functia de contabil.
(5) Casierul raspunde de efectuarea de incasari si plati in numerar, cu
respectarea prevederilor Regulamentului operatiunilor de casa. La
asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii
in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de
casier.
ARTICOLUL 23
Proprietarii, pe langa drepturile si indatoririle prevazute la cap. V si
VI din modelul statutului asociatiei de proprietari cuprins in anexa 2,
au si urmatoarele drepturi si obligatii:
A. Drepturi:
a) sa participe la adunarea generala a asociatiei de proprietari, sa
aleaga si sa fie alesi in organele asociatiei de proprietari, daca au
calitatea de membru al asociatiei de proprietari;
b) sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie
la cheltuielile asociatiei de proprietari si, eventual, sa o conteste
presedintelui asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile de la
afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei de proprietari este
obligat sa raspunda la contestatie in termen de 5 zile;
c) sa foloseasca spatiile si instalatiile comune din interiorul si din
exteriorul condominiului.
B. Obligatii:
a) sa contribuie la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale
asociatiei de proprietari si sa achite in termenul stabilit cota de
contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei de
proprietari;
b) sa intretina in bune conditii spatiile si instalatiile comune din
interiorul si din exteriorul condominiului casa scarii, casa
ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, fatade, poduri, acoperisuri,
scari exterioare, ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa,
de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei
calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii,
instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva,
telefonie si altele asemenea - si sa ia masuri pentru repararea si
mentinerea in stare de siguranta si de functionalitate a condominiului;
c) sa contribuie la repararea sau, dupa caz, la consolidarea si la
mentinerea in stare de siguranta a proprietatii comune indivize din
cadrul condominiului.
ARTICOLUL 24
(1) In scopul asigurarii fondurilor necesare pentru plati curente
asociatia de proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a
proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regula fondul de
rulment se dimensioneaza astfel incat sa poata acoperi cheltuielile
curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice.
Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost
necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de
asociatia de proprietari in anul expirat, la nivelul lunii cu
cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar in cazurile
asociatiilor de proprietari nouinfiintate, prin constatarea si insusirea
experientei in domeniu a unor condominii echivalente ca marime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei-parti
ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a
asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face
lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata.
(3) In situatiile in care prin contractul de inchiriere incheiat cu
proprietarul chiriasul se obliga sa participe la plata cheltuielilor
curente ale condominiului in care locuieste, acesta va participa si la
formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment deja incasat se restituie numai in situatiile de
schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, daca prin
actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosintei
locuintei nu se stipuleaza altfel.
(5) Asociatia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru
repararea instalatiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu
perioada de folosire limitata, fond care va fi depus in contul
asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul
adunarii generale a asociatiei de proprietari.
ARTICOLUL 25
(1) Cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari,
calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de
acestia, dupa caz, in termen de maximum 15 zile de la data afisarii
listei de plata, data care trebuie sa fie inscrisa in lista de plata
respectiva. In vederea respectarii termenelor legale de plata a
facturilor catre furnizorii de utilitati, administratorii au obligatia
de a afisa lista de plata in termen de maximum 5 zile de la data
primirii facturii expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe
stampila postei, sau de la data confirmarii de primire, in cazul
transmiterii facturii prin curier/delegat.
Dupa o perioada de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru
plata, asociatia de proprietari poate calcula si percepe penalizari de
intarziere pentru suma neachitata, in conditiile stabilite si aprobate
de adunarea generala a asociatiei de proprietari. Penalizarile de
intarziere nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de intarziere si
se vor aplica pentru fiecare cota de intretinere lunara, fara ca suma
penalizarilor sa poata depasi suma cotei de intretinere lunare la care
s-a aplicat.
(2) Modul de folosire a sumelor incasate din penalitati de intarziere si
din dobanzile la sumele depuse in contul asociatiei de proprietari se
stabileste de adunarea generala a asociatiei de proprietari, cu
respectarea prevederilor prezentelor norme metodologice.
ARTICOLUL 26
Asociatia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu
rang prioritar asupra apartamentelor si a altor spatii, proprietate a
membrilor sai, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile
ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de contributie la
cheltuielile comune ale cladirii cu mai multe apartamente si/sau spatii
cu alta destinatie decat cea de locuinta, in cazul in care creanta
reprezinta o restanta de cel putin 3 luni. Acest privilegiu opereaza
dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul
carora au fost facute.
ARTICOLUL 27
(1) Privilegiul imobiliar se va intabula in partea a III-a a Cartii
funciare, conform procedurii publicitatii imobiliare prevazute in titlul
II din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, cu
modificarile si completarile ulterioare, si la art. 43 si urmatoarele
din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte
funciara ale judecatoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justitiei
nr. 2.371/C/1997.
(2) Pana la deschiderea noilor carti funciare, in conditiile art. 61 din
Legea 7/1996, privilegiul se va inscrie in registrul de transcriptiuni
si inscriptiuni de la biroul de carte funciara de pe langa judecatoria
in a carei circumscriptie este situat imobilul.
ARTICOLUL 28
Privilegiul inscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se intinde
si asupra bunurilor mobile ale acestuia.
ARTICOLUL 29
(1) In toate cazurile privilegiul se inscrie la cererea presedintelui
asociatiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseaza biroului de carte funciara al judecatoriei in a
carei circumscriptie este situat imobilul si va cuprinde numele,
prenumele si domiciliul solicitantului, numele, prenumele si domiciliul
debitorului, suma datorata pentru care se solicita inscrierea
privilegiului, precum si individualizarea imobilului asupra caruia
urmeaza sa se inscrie privilegiul, prin mentionarea adresei acestuia.
(3) La cerere se vor anexa, in doua exemplare, extrase de pe listele
lunare de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata.
(4) Cererea, precum si extrasele de pe listele de plata vor purta
stampila asociatiei de proprietari.
ARTICOLUL 30
Cererea poate fi depusa de presedintele asociatiei de proprietari sau de
o alta persoana imputernicita de acesta, care va atasa procura,
imputernicirea avocatiala sau delegatia de jurisconsult.
ARTICOLUL 31
Privilegiul este opozabil celorlalti creditori numai de la data
indeplinirii formalitatilor de publicitate.
ARTICOLUL 32
Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de
proprietari sau a altei persoane imputernicite de acesta ori la cererea
proprietarului, in baza chitantei sau a altui inscris prin care
asociatia de proprietari confirma plata sumei datorate.
ARTICOLUL 33
Executarea silita se va efectua numai in temeiul unei hotarari
judecatoresti ori a unui alt inscris care, potrivit legii, constituie
titlu executoriu.
ARTICOLUL 34
(1) In cazurile in care unii proprietari sau chiriasi nu respecta
regulile si obligatiile adoptate de asociatia de proprietari, in
conformitate cu prevederile art. 31 din Regulamentul-cadru al
asociatiilor de proprietari, cuprins in anexa 2 la Legea locuintei nr.
114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare,
acestia pot fi actionati in justitie de catre asociatia de proprietari
legal constituita, potrivit dreptului comun.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari raspunde in fata adunarii
generale de rezolvarea situatiilor litigioase aparute in cadrul
asociatiei de proprietari.
CAPITOLUL III
Repartizarea cheltuielilor si veniturilor rezultate din intretinerea,
repararea si exploatarea condominiilor
ARTICOLUL 35
(1) Pentru intretinerea, repararea si exploatarea proprietatilor
individuale, precum si a proprietatii comune indivize din cadrul unor
condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii
acestora, proprietari sau chiriasi, efectueaza cheltuieli sau au
obligatii financiare care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate
individuala. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spatii
ori parti ale proprietatii comune indivize proprietarii acesteia pot
obtine venituri care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate
individuala.
(2) Veniturile obtinute de asociatia de proprietari din activitati
economice sau din alte activitati desfasurate se constituie ca fond
special si se vor utiliza in exclusivitate pentru imbunatatirea
confortului si eficientei condominiului, pentru intretinerea si
repararea proprietatii comune. In aceste venituri se cuprind si cele
obtinute din inchirierea unor spatii aflate in proprietate comuna
indiviza, a spatiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase,
precum si alte venituri obtinute din orice sursa. Aceste venituri se
constituie ca surse proprii ale asociatiei de proprietari, nu se
repartizeaza proprietarilor si nu pot fi folosite la constituirea sau la
completarea fondului de rulment.
(3) Repartizarea cheltuielilor sau a obligatiilor financiare pe fiecare
proprietate individuala revine administratorului, in cadrul contractului
incheiat cu reprezentantul asociatiei de proprietari a condominiului.
(4) In functie de modul de calcul si de criteriile de repartizare a
cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se
clasifica in:
A) cheltuieli pe persoana
B) cheltuieli pe cota-parte de proprietate detinuta in condominiu
C) cheltuieli pe consumatori tehnici si de alta natura
ARTICOLUL 36
(1) Pentru spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta din
condominiu ori pentru apartamentele sau spatiile ai caror detinatori
prin natura activitatilor lor croitori, cosmeticieni, coafori, notari,
avocati si altii - primesc la domiciliu si alte persoane, criteriile de
calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin conventie
anuala incheiata cu proprietarii acestor spatii sau apartamente.
Cheltuielile pentru apa rece si canalizare, apa calda menajera,
incalzire, gaze naturale, energie electrica pentru partile comune,
pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea si
transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum si pentru
salarii si indemnizatii se repartizeaza conform criteriilor stabilite de
comun acord intre asociatia de proprietari si proprietarii acestor
spatii, folosindu-se, dupa caz, baremurile stabilite potrivit normelor
legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe
condominiu, diferenta reprezentand cheltuielile aferente locuintelor/apartamentelor.
(2) In situatia in care, la notificarea asociatiei de proprietari,
proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din
condominiu refuza incheierea de conventii pentru stabilirea criteriilor
de repartizare a cheltuielilor si obligatiilor financiare ce le revin,
sunt aplicabile criteriile stabilite si adoptate in acest sens in
adunarea generala a asociatiei de proprietari.
A. Repartizarea cheltuielilor pe persoana
ARTICOLUL 37
Cheltuielile pe persoana reprezinta cheltuielile privind serviciile de
care beneficiaza persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfasoara
activitati in mod curent in cadrul condominiului, in proprietati
individuale.
ARTICOLUL 38
(1) Daca nu exista contoare de apa la fiecare apartament sau spatiu cu
alta destinatie decat cea de locuinta, din condominiu, montate cu
acordul asociatiei de proprietari si furnizorilor de utilitati potrivit
prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de apa si pentru
canalizare, corespunzatoare facturilor prezentate de furnizor si
insusite de beneficiar/asociatia de proprietari, vor fi repartizate
proportional cu numarul de persoane care locuiesc/desfasoara activitati
in mod curent in condominiu, pentru perioada in care s-a produs consumul.
(2) In cazuri exceptionale, in lipsa aparatelor de inregistrare a
consumului de apa, la intrarea in reteaua de alimentare a condominiului,
la bransament, acest consum se determina potrivit normelor legale, in
sistem pausal, pe fiecare tip de consumator.
(3) La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de apa si pentru
canalizare la apartamentele/spatiile care folosesc bai sau dusuri comune
in condominiu se va lua in calcul jumatate din suma ce revine unei
persoane din apartamentele/spatiile dotate individual cu bai si dusuri.
(4) In cazurile in care condominiul dispune numai de dusuri si bai
comune care deservesc apartamentele/spatiile, cheltuielile se
repartizeaza in raport cu numarul persoanelor care locuiesc curent in
cladire, aferent fiecarui apartament/spatiu.
(5) Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor si a gunoaielor menajere,
pentru deratizarea, dezinfectia, dezinsectia condominiului, precum si
cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizeaza in
conformitate cu clauzele prevazute in contractul incheiat cu furnizorul
respectivului serviciu sau, in lipsa acestora, proportional cu numarul
persoanelor care locuiesc curent in condominiu.
ARTICOLUL 39
(1) Consumul de energie electrica aferent partilor comune/proprietatii
comune din cladire, exclusiv garaje, boxe si alte spatii aflate in
proprietate individuala, care se masoara prin contor montat separat de
cele aferente proprietatilor individuale, se repartizeaza proportional
cu numarul persoanelor care locuiesc/desfasoara activitati in mod curent
in cladire.
(2) In cazuri exceptionale, cand nu se pot separa, prin masurare,
consumurile de energie electrica la partile comune ale cladirii sau in
apartamentele locuite in comun de mai multe familii, din cheltuielile
totale aferente acestor consumuri se determina pe baza baremurilor
stabilite potrivit normelor legale, aferente consumului detinatorilor de
suprafete de locuit ocupate in exclusivitate, tinandu-se seama de
dotarea fiecaruia: numarul de becuri si de aparate electrice de uz
casnic, masini de calcat si de spalat, aparate de radio, televizoare,
frigidere si altele asemenea;
sumele astfel determinate se scad din totalul cheltuielilor pentru
consumul de energie electrica inregistrat, iar diferenta reprezinta
cheltuielile aferente partilor de folosinta comuna si se repartizeaza pe
proprietarii/locatarii apartamentelor proportional cu numarul de
persoane care locuiesc in mod curent in cladire.
(3) Consumul de energie electrica aferent functionarii ascensorului/ascensoarelor,
care se masoara prin contoare montate separat de cele ale proprietatilor
individuale, se repartizeaza proportional cu numarul persoanelor care
locuiesc in mod curent in cladire.
(4) Prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari, pot
sa nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie
electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care
locuiesc in apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin,
precum si la etajul 1 din condominiile fara mezanin. De asemenea, in
cazul condominiilor care au amplasate la etajele superioare bai,
spalatorii, uscatorii, prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de
proprietari, persoanele care locuiesc in apartamente situate la subsol,
demisol, parter, mezanin, precum si la etajul 1 din condominiile fara
mezanin, toate sau in parte, pot sa nu contribuie la cheltuielile
aferente consumului de energie electrica pentru functionarea
ascensorului/ascensoarelor, in baza unor angajamente personale, date in
scris catre asociatia de proprietari de catre persoanele care nu
folosesc spatiile de la etajele superioare. In contextul celor de mai
sus, adunarea generala a asociatiei de proprietari va hotari, in
conditiile statutului asociatiei de proprietari, in legatura cu
participarea persoanelor care locuiesc in mod curent in condominiu la
sustinerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli determinate de
intretinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suporta de toti
proprietarii apartamentelor sau spatiilor cu alta destinatie decat cea
de locuinta, chiar daca nu locuiesc in aceste spatii, ascensorul/ascensoarele
fiind o instalatie comuna ca si acoperisul, fatada, casa scarii si
altele asemenea.
(5) Cheltuielile aferente consumului de energie electrica necesar pentru
functionarea hidrofoarelor aflate in proprietatea sau in exploatarea/folosinta
asociatiilor de proprietari se repartizeaza proportional cu numarul de
persoane care locuiesc in mod curent in condominiu.
ARTICOLUL 40
Daca nu exista contoare de apa calda menajera la fiecare apartament sau
spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, din condominiu, montate
cu acordul asociatiei de proprietari si furnizorilor de utilitati
potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul apei calde
menajere se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care
locuiesc in mod curent in condominiu.
ARTICOLUL 41
Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru bucatarii si
spalatoriile/dusurile comune, in situatiile in care nu exista aparate de
masura a consumului respectiv pe fiecare apartament, se repartizeaza pe
fiecare proprietar corespunzator numarului de persoane care locuiesc in
mod curent in condominiu.
ARTICOLUL 42
(1) Daca numai o parte dintre proprietarii din condominiu detin aparate
de inregistrare a consumului de apa rece, apa calda menajera, agent
termic de incalzire si/sau gaze naturale pentru toate instalatiile
aferente proprietatii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se
stabileste prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari,
care trebuie sa cuprinda prevederi cu privire la modul de citire,
repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum si la modul de
incasare si de efectuare a platilor corespunzatoare consumurilor.
(2) Daca toate proprietatile individuale din condominiu au sisteme
proprii de inregistrare a consumurilor, asociatia de proprietari va
stabili modul de facturare si de plata a cheltuielilor comune, impreuna
cu furnizorul si cu beneficiarii serviciului respectiv. In toate
cazurile de existenta a aparatelor de inregistrare a consumurilor
aferente proprietatilor individuale, plata consumurilor proprii nu
scuteste de la plata contributiei aferente cotei din cheltuielile comune,
conform modalitatii stabilite in adunarea generala a asociatiei de
proprietari.
ARTICOLUL 43
Cheltuielile pentru curatenie si evacuarea gunoiului menajer se
repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc in mod
curent in condominiu.
B. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte de proprietate
ARTICOLUL 44
Cheltuielile pe cota-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate
pentru intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea
partilor din condominiu aflate in proprietate comuna indiviza.nt>
ARTICOLUL 45
(1) Cota-parte de proprietate este cea stabilita potrivit actului de
proprietate, dupa caz, prin contractul de vanzare-cumparare, contractul
de construire sau procesul-verbal de predare-primire si contractul de
schimb sau contractul de donatie.
(2) In cazul in care totalul cotelor-parti de proprietate, care sunt
fractiuni abstracte pentru fiecare locuinta sau spatii cu alta
destinatie decat cea de locuinta, din cladirea sau blocul care
constituie condominiul, nu se inchide cu 100%, adunarea generala a
asociatiei de proprietari poate hotari reconsiderarea lor.
(3) Cota-parte de proprietate reprezinta raportul suprafetei utile
totale a locuintei sau spatiului cu alta destinatie decat cea de
locuinta fata de totalul suprafetei utile a tuturor locuintelor si
spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu.
ARTICOLUL 46
Cheltuielile pentru lucrari de intretinere, servicii, de reparatii si,
dupa caz, de consolidare la partile de constructii si instalatii aflate
in proprietatea comuna indiviza - astfel cum este descrisa in cartea
tehnica a constructiei si in acordul de asociere ca: subsolul;
conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare,
termoficare, energie electrica; casa scarii; podul; spalatoria;
uscatoria; terasa; ascensorul; centrala termica proprie; crematoriul;
tubulatura de evacuare a gunoiului menajer;
structura de rezistenta; fatade; acoperis si altele asemenea se
repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a
fiecarui proprietar, astfel cum este inscrisa in acordul de asociere sau
care a fost recalculata conform prevederilor art. 45 alin. (3).
ARTICOLUL 47
(1) Cheltuielile pentru incalzirea spatiilor aflate in proprietate
comuna intr-o cladire - casa scarii, culoare, spalatorii, uscatorii,
holuri si alte spatii comune se repartizeaza proportional cu cota-parte
de proprietate indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui
proprietar, astfel cum aceasta este inscrisa in acordul de asociere sau
care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.
(2) Suma aferenta cheltuielilor pentru incalzirea spatiilor aflate in
proprietatea comuna a tuturor proprietarilor este aceea rezultata prin
scaderea din valoarea inscrisa in factura aferenta consumurilor de
energie termica pentru incalzire a sumei aferente tuturor suprafetelor
echivalente termic ale corpurilor de incalzire din apartamentele si
spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul
condominiului. Suprafata echivalenta termic a tuturor corpurilor de
incalzire din condominiu trebuie sa fie inscrisa pe factura emisa de
furnizorul de energie termica.
(3) Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru incalzire,
in cazul in care nu exista aparate de masurare a acestuia pentru fiecare
apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, inclusiv
proprietatea comuna aferenta acestora, se repartizeaza proportional cu
cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna care revine
fiecarui proprietar, astfel cum este inscrisa in acordul de asociere sau
care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.
ARTICOLUL 48
Cheltuielile privind consumurile de apa, canalizare, apa calda menajera,
gaze naturale, aferente proprietatii comune, se repartizeaza
proportional cu cotaparte de proprietate indiviza care revine fiecarui
proprietar din proprietatea comuna, astfel cum este inscrisa in acordul
de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45,
avand la baza contracte incheiate cu furnizorii acestor utilitati.
ARTICOLUL 49
(1) Cheltuielile aferente indemnizatiilor acordate membrilor asociatiei
de proprietari si/sau persoanelor alese in functii de conducere a
asociatiei de proprietari se repartizeaza proportional cu cota-parte de
proprietate indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui
proprietar, astfel cum este inscrisa in acordul de asociere sau care a
fost recalculata conform prevederilor art. 45.
(2) Cu exceptia personalului pentru curatenie si evacuare a gunoiului
menajer, cheltuielile ce privesc personalul angajat al asociatiei de
proprietari, inclusiv cheltuielile privind contractele de prestari de
servicii administrative catre asociatia de proprietari, precum si
cheltuielile aferente materialelor consumabile folosite si celor
administrative se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate
indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar, astfel
cum aceasta este inscrisa in acordul de asociere sau care a fost
recalculata conform prevederilor art. 45.
C. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici si de alta natura
ARTICOLUL 50
Cheltuielile pe consumatori tehnici sau de alta natura reprezinta
cheltuielile efectuate pentru administrarea condominiului si pentru
furnizarea de utilitati de natura energetica.
ARTICOLUL 51
Cheltuielile pentru incalzirea centrala asigurata prin centrale termice
proprii sau aflate in exploatarea directa a asociatiei de proprietari
cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia pana la
locul de consum, cheltuieli efectuate cu indepartarea reziduurilor,
costul energiei electrice consumate pentru functionarea instalatiilor de
incalzire centrala si iluminatul incaperilor in care sunt amplasate
acestea, costul echipamentului de uzura si protectie pentru fochistii
care deservesc centralele termice, indemnizatiile, respectiv salariile
acestora, inclusiv contributia pentru asigurari sociale, costul
materialelor necesare pentru pastrarea curateniei in centralele termice,
costul apei pentru umplerea instalatiei.
ARTICOLUL 52
(1) Cheltuielile efectuate cu furnizarea energiei termice prin
centralele sau prin punctele termice din exploatarea unitatilor de
gospodarie comunala sau a altor furnizori se stabilesc dupa tarifele
negociate cu reprezentantii asociatiilor de proprietari, in conditiile
legii.
(2) In cazul in care la centralele sau la punctele termice sunt
racordate mai multe cladiri, suma totala a cheltuielilor pentru
incalzirea tuturor cladirilor se repartizeaza pe fiecare cladire
proportional cu suprafata echivalenta termic, determinata potrivit
normativelor legale, a tuturor corpurilor de incalzire - radiatoare din
fonta sau otel, convectori, convectoradiatoare, conducte si coloane
neizolate si altele asemenea, aflate in dotarea acestora conform
normelor si normativelor tehnice de proiectare.
ARTICOLUL 53
(1) Cheltuielile pentru incalzirea locuintelor/apartamentelor,
indiferent de modul de inregistrare a consumului de energie termica si
de sursa de agent termic, se repartizeaza proportional cu suprafata
echivalenta termic a tuturor corpurilor de incalzire apartinand fiecarui
apartament.
(2) Daca proprietarul unui apartament sau al unui spatiu cu alta
destinatie decat cea de locuinta modifica suprafata echivalenta termic
de incalzire din apartamentul sau din spatiul pe care il detine,
cota-parte de participare la cheltuielile pentru incalzire se va
recalcula fie prin marirea cu un coeficient de modificare a suprafetei
echivalente termic initiale, conform normativelor legale, in baza
procesuluiverbal de constatare emis de comitetul executiv al asociatiei
de proprietari, fie proportional cu suprafata echivalenta termic a
tuturor corpurilor de incalzire, recalculata, pentru fiecare apartament/spatiu
in care s-au produs modificari asupra corpurilor de incalzire - tip,
numar de elemente si altele asemenea, conform aceluiasi proces-verbal de
constatare emis de comitetul executiv. Hotararea definitiva privind
modul de calcul al cheltuielilor de incalzire in noile conditii se
adopta de adunarea generala a asociatiei de proprietari.
(3) Suprafata echivalenta termic a tuturor corpurilor de incalzire
apartinand fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea
de locuinta din cladire, bloc sau condominiu, se va determina pana la
data de 1 septembrie 2003 de catre asociatia de proprietari in
colaborare cu specialisti din cadrul unitatii furnizoare de utilitati,
iar plata in acest sistem se va aplica incepand din iarna 20032004, daca
sunt intrunite conditiile tehnice necesare.
ARTICOLUL 54
Cheltuielile pentru lucrarile de intretinere, reparatii si inlocuiri la
antenele colective de televiziune se repartizeaza in raport cu numarul
prizelor de televizoare aflate in locuinte si in spatiile cu alta
destinatie decat cea de locuinta, iar pentru cutiile postale si pentru
cheile de la usa de intrare comuna in cladire se repartizeaza in raport
cu numarul locuintelor si spatiilor cu alta destinatie decat cea de
locuinta existente in cladire, bloc, condominiu.
ARTICOLUL 55
Posesorii de autovehicule care folosesc pentru intretinerea acestora apa
din conductele de alimentare aferente cladirii, inclusiv instalatiile de
alimentare cu utilitati din garajele proprii, in conditiile in care nu
exista nici o interdictie legala in acest sens, vor suporta cheltuielile
pentru consumul de apa si canalizare. Aceste cheltuieli, calculate pe
baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale sau in baza
consumurilor inregistrate prin aparate de masura legal instalate si
autorizate, se scad din totalul cheltuielilor lunare ce revin cladirii
respective pentru apa si canalizare, restul urmand sa se repartizeze
conform art. 38.
ARTICOLUL 56
In cladirile in care consumul de gaze naturale pentru bucatarii si
spalatorii se inregistreaza prin acelasi aparat care masoara si consumul
aferent incalzirii, se stabileste consumul aferent bucatariilor si
spalatoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale,
care se scade din consumul total pe cladire, diferenta considerandu-se
ca fiind aferenta incalzirii.
ARTICOLUL 57
Cheltuielile pentru curatatul cosurilor de fum se repartizeaza fiecarui
proprietar proportional cu numarul sobelor si al masinilor de gatit
racordate la cosurile de fum ale cladirii.
CAPITOLUL IV
Indrumarea metodologica a asociatiilor de proprietari
ARTICOLUL 58
Indrumarea metodologica a asociatiilor de proprietari in realizarea
scopurilor si sarcinilor ce le revin, in conformitate cu prevederile
legale in vigoare, se efectueaza prin compartimentele specializate in
sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari, create in cadrul
aparatului propriu al consiliilor locale ale municipiilor, oraselor,
comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti, conform
prevederilor O.G. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea 234/2002.
ARTICOLUL 59
Compartimentele specializate in sprijinirea si indrumarea asociatiilor
de proprietari vor lua in evidenta toate asociatiile infiintate potrivit
prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile
si completarile ulterioare, precum si asociatiile de locatari care, pana
la data intrarii in vigoare a O.G. 85/2001, aprobata cu modificari prin
Legea 234/2002, nu au fost transformate in asociatii de proprietari.
ARTICOLUL 60
Compartimentele specializate din cadrul aparatului propriu al
consiliilor locale vor actiona pentru:
a) indrumarea si sprijinirea asociatiilor de locatari prin consilierea
proprietarilor apartamentelor de bloc si spatiilor cu alta destinatie
decat cea de locuinta in scopul infiintarii asociatiilor de proprietari,
in conditiile legii;
b) indrumarea si sprijinirea asociatiei de proprietari pentru
indeplinirea de catre acestea a obligatiilor ce le revin pentru
intretinerea si repararea constructiilor si instalatiilor din condominiu;
c) intocmirea si distribuirea materialelor informative de interes pentru
asociatia de proprietari prin care sa contribuie la buna desfasurare a
acestora;
d) organizarea, in colaborare cu organizatii neguvernamentale, a
seminariilor de instruire pentru presedintii si administratorii de
condominii;
e) organizarea si asigurarea exercitarii controlului financiar-contabil
si gestionar asupra activitatii asociatiilor de proprietari, in
conditiile legii. In situatia descoperirii unor fraude sau lipsuri in
gestiune de catre comisia de cenzori a asociatiei de proprietari, vor fi
sesizate organele competente, iar comitetul executiv al asociatiei de
proprietari va fi indrumat sa foloseasca caile legale pentru recuperarea
prejudiciului si pentru a actiona in justitie impotriva celui care se
face vinovat;
f) confirmarea achitarii la zi a cheltuielilor prin dovada eliberata de
presedintele comitetului executiv si de administratorul asociatiei de
proprietari, in situatia in care proprietarii doresc sa-si instraineze
apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta,
avand la baza extrasul din ultima lista de plata a cotelor de
contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, precum si copia
chitantei de plata de pe ultima luna;
g) indrumarea si sprijinirea asociatiilor de proprietari pentru
respectarea de catre acestea a prevederilor O.G. 85/2001, aprobata cu
modificari prin Legea 234/2002, si ale prezentelor norme metodologice;
h) in situatia in care comitetul executiv al asociatiei de proprietari
si presedintele acesteia nu isi indeplinesc obligatiile legale ce le
revin potrivit prevederilor legale si statutului, consiliile locale,
prin compartimentele de specialitate ale acestora, vor organiza cu
sprijinul unui comitet de initiativa din cadrul asociatiei de
proprietari o adunare generala care va dezbate probleme ivite in
activitatea asociatiei de proprietari si, daca este cazul, vor organiza
chiar noi alegeri.
CAPITOLUL V
Atestarea administratorilor - persoane fizice
ARTICOLUL 61
Consiliile locale vor constitui, prin hotarare, o comisie pentru
atestarea administratorului propus de adunarea generala a asociatiei de
proprietari, formata din 5 membri, specialisti in domeniul
financiar-contabil si al legislatiei muncii.
ARTICOLUL 62
Administratorul este persoana fizica, atestata in conditiile prezentelor
norme metodologice si care asigura managementul de proprietate (administrarea
propriu-zisa a structurii condominiului, instalatiilor si tuturor
elementelor proprietatii comune, functionarea centralelor termice aflate
in proprietatea sau administrarea asociatiei) si managementul financiar
(contabilitate si casierie) de calitate.
ARTICOLUL 63
Pot fi atestate ca administratori de condominii numai persoanele care
indeplinesc urmatoarele conditii:
a) au capacitate deplina de exercitiu;
b) prezinta garantii morale pentru indeplinirea corecta a obligatiilor
ce revin administratorilor;
c) prezinta garantii materiale, stabilite in conditiile legii.
ARTICOLUL 64
Persoanele fizice care nu au desfasurat o activitate de administrare in
cadrul unei asociatii de proprietari, pe langa indeplinirea conditiilor
prevazute la art. 63 lit. a)-c), trebuie sa fi urmat un curs de
pregatire profesionala organizat in conditiile legii de catre consiliile
locale in colaborare cu asociatiile profesionale neguvernamentale de
specialitate.
ARTICOLUL 65
Nu pot fi administratori de condominii persoanele care au suferit o
condamnare prin hotarare judecatoreasca, ramasa definitiva, pentru
savarsirea cu intentie a unei infractiuni.
ARTICOLUL 66
Pentru obtinerea atestatului de administrator solicitantii trebuie sa
indeplineasca conditiile necesare in vederea desfasurarii acestei
activitati.
ARTICOLUL 67
(1) Persoanele care solicita atestarea calitatii de administrator de
condominiu vor adresa o cerere de evaluare a capacitatii lor comisiei de
specialitate constituite de consiliul local, prin hotarare, potrivit
art. 7 alin. (2) din O.G. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea
234/2002.
(2) Cererea de atestare se adreseaza consiliului local de pe raza
unitatii administrativ-teritoriale in care se afla condominiul.
(3) La cererea de atestare a solicitantului se vor anexa urmatoarele
acte:
a) curriculum vitae;
b) copii legalizate de pe actele de stare civila;
c) copii legalizate de pe actele de studii, inclusiv certificatul de
pregatire profesionala emis in conditiile legii;
d) certificatul de cazier;
e) recomandari din partea presedintelui comitetului executiv al
asociatiei de proprietari, in cazul in care a desfasurat munca de
administrare in cadrul asociatiei de proprietari.
(4) Persoanele prevazute la art. 64 vor prezenta si o recomandare din
partea a cel putin 2 vecini din cadrul condominiului in care locuiesc.
ARTICOLUL 68
Capacitatea de a fi atestati ca administratori de condominii a
solicitantilor care au prezentat cereri in conditiile art. 67 va fi
evaluata de comisia de specialitate constituita de consiliul local, in
termen de 90 de zile de la inregistrarea cererii.
ARTICOLUL 69
Evaluarea capacitatii solicitantului va fi determinata prin:
a) interviuri luate acestuia;
b) recomandari;
c) orice investigatii suplimentare care sunt considerate utile de catre
comisia de atestare.
ARTICOLUL 70
(1) Comisia pentru atestarea administratorilor solutioneaza cererea de
eliberare a atestatului de administrator in urma studierii documentelor
prezentate si intervievarii solicitantului.
(2) In vederea solutionarii cererii, comisia poate cere si alte
informatii suplimentare pe care le considera necesare.
ARTICOLUL 71
(1) Atestatul de administrator de imobil se elibereaza pentru o perioada
determinata de maximum 3 ani, la expirarea careia se va proceda la o
noua atestare.
(2) Atestatul va mentiona datele de identitate ale titularului, durata
de valabilitate a atestatului si autoritatea administratiei publice
locale emitenta.
(3) Atestatul poate fi reinnoit, suspendat sau retras de catre
autoritatea emitenta, la propunerea motivata a compartimentului
specializat al consiliului local, sesizat din oficiu sau la cererea
asociatilor.
ARTICOLUL 72
Activitatea persoanelor atestate ca administratori de condominii se
desfasoara in baza unui contract individual de munca sau a unei
conventii civile de prestari de servicii incheiate cu asociatia de
proprietari, potrivit dispozitiilor legale.
CAPITOLUL VI - Sus
Dispozitii sanctionatorii, tranzitorii si finale
ARTICOLUL 73
Atestarea administratorilor persoane fizice, aflati in functie la data
intrarii in vigoare a prezentelor norme metodologice, se va realiza pana
la data de 31 august 2003.
ARTICOLUL 74
Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale
sectoarelor municipiului Bucuresti pot stabili si sanctiona contraventii,
prin hotarare, in conditiile legii, pentru urmatoarele fapte:
a) angajarea unui administrator, persoana fizica, neatestat potrivit
prevederilor prezentelor norme metodologice;
b) mentinerea in functie, dupa termenul prevazut la art. 73, a unui
administrator, persoana fizica, neatestat potrivit prevederilor
prezentelor norme metodologice;
c) alte cazuri de incalcare a prevederilor prezentelor norme
metodologice.
ARTICOLUL 75
Modelele de acord de asociere si de statut al asociatiei de proprietari
sunt prevazute in anexele 1 si 2 care fac parte integranta din
prezentele norme metodologice. Continutul acordului de asociere si al
statutului asociatiei de proprietari, prezentate ca model, nu este
obligatoriu si limitativ.
<
Inapoi
la vanzari-inchirieri.ro |
